海南“土地超市”的“经营之道”

近日，海南“土地超市”开张，政府将土地摆上“货架”，供市场主体挑选，促进项目“签约即拿地”“拿地即开工”。

建立“土地超市”制度并实施“万亩千亿”闲储置换行动，海南省旨在提高资源要素保障能力和节约集约用地水平，优化营商环境，推动海南自贸港高质量发展。

“土地超市”究竟特别在哪里？其“经营之道”是什么？请跟随记者一起去“探店”。

前店

打造便捷智慧的信息平台

任何人，随时随地，打开海南省政务公共服务平台“海易办”，从便民服务版块即可进入“土地超市”。

“目前在‘超市货架’可以浏览项目土地的基本情况，包括基本信息、规划指标、准入条件等内容，也可以浏览地块360度全景、地图定位、周边情况，实现‘云上选地’。企业有意向、看中的地块可以加入购物车进行收藏，并向相关市县招商、自然资源和规划部门发出意向申请，根据市县供地计划和节奏参与公开竞买土地。”海南省自然资源和规划厅专项规划处处长刘禹舒介绍，如果“超市货架”的现有“商品”无法满足需要，还可以通过海南省项目策划生成平台进行模拟选地，借助智能选址、合规性检测等功能进行投资辅助分析，企业以自助方式实现项目策划模拟推演。

日前，“土地超市”首单土地交易落成，鹏博（海南）硼中子医疗科技有限公司通过“土地超市”信息平台，实现了从选地、看地、拿地到签约的全过程，以挂牌方式取得位于博鳌乐城国际医疗旅游先行区9.25亩医疗卫生用地。公司负责人感慨：“‘土地超市’名副其实，改变了以往传统招商模式，让我们的项目开展有了更可靠、更透明的资源信息平台，各个环节都更高效、更顺畅！”

海南省自然资源和规划厅国土空间用途管制处处长王恩泽介绍说，“土地超市”信息平台的建设依托国土空间智慧化治理平台，搭建了政务版和公众版两个版本，实现了六大功能。一是土地信息归集，将政府储备存量建设用地、耕地指标公开交易等信息进行全面梳理归集，建立土地“仓库”。二是查询发布，利用“土地超市”可以实时查询各市县具备供应条件的土地信息，包括土地面积、用途、规划条件、基准地价、投资强度等，还可以实景三维查看地块的坐落、交通布局和周边开发建设等情况。三是智能选址，将“土地超市”与项目策划生成平台、海南自贸港招商引资“项目库”和“资源库”对接，把策划生成项目、招商引资项目进入“土地超市”进行智能选址和项目用地配对，实现资源的精准有效对接。四是构建信息平台，支持“网上搜地、云上选地”服务，利用“土地超市”作为“招商地图”，精准服务招商。五是快捷交地，“土地超市”与土地交易平台、工改平台对接，实现项目选地、交易、规划报建环环相扣，促进“拿地即开工”。六是常态监管，实施建设用地“批、供、用、管、查”全生命周期信息监管和业务协同，督促土地使用权人规范高效用地。

“各类土地资源信息在‘土地超市’公开发布、精准配对、依法交易，从而盘活土地资源要素，激活土地市场价值，将有助于提升土地资源的市场化配置水平，提升土地资源的利用效率，提升市场主体的获得感和满意度。”海南省优化营商环境工作专班办公室副主任何霁锋说。

后仓

持续动态更新确保“货源”充足

货架再漂亮，但如果商品很少，货源不足，就算称之为超市，也不能算是一个好超市。海南省的“土地超市”，在装点“前店”的同时，也注重建好“后仓”。

今年5月底，海南省政府办公厅印发《关于建立“土地超市”制度的实施意见》，明确提出要拓展土地来源渠道，统筹将政府已完成收储的土地，符合规划和“净地”要求的批而未供土地（不含划拨供应的基础设施、公共设施用地），依法有偿收回、无偿收回且具备新供应条件的土地（含闲置土地），符合入市条件的农村集体（城中村、城郊村）和农垦经营性建设用地等，纳入“土地超市”。

“省委、省政府主要领导多次要求我们做好土地储备，备足‘货源’，保证数量和质量。我们注重‘土地仓库’建设，‘土地超市’平台与国土空间规划一体化平台进行了互联互通，农转用和土地征收手续经批复后进入‘土地仓库’，经过征拆及前期开发形成‘净地’后进入‘土地超市’，实现土地实时更新、滚动入库。”

海南省自然资源和规划厅党组成员、省总体规划副总督察王雪皓说，目前“土地超市”平台已上线的土地共168宗，面积约7000亩。

王雪皓介绍，海南省自然资源和规划厅既做好“备货”，又积极“补货”。自今年1月以来，海南省自然资源和规划厅带位置下达全省批而未供土地的矢量数据，组织各市县对存量批而未供土地进行了全面清理。对清理出的土地逐一进行了审查梳理，确定是否符合规划条件、是否符合“净地”要求、土地权属是否清晰等供应的基本条件，确保上“超市”的商品质量有保证。

“目前，‘土地超市’已上架的只是第一批土地，我们将持续做好动态更新工作。组织各市县根据经济社会发展规划、年度新增建设用地指标、储备耕地占补指标、土地供应计划、地方政府债务限额等因素，合理编制年度土地储备计划，按计划按时序实施土地储备，加快完善批而未供土地手续，保证‘货源’源源不断，持续更新上线。”王雪皓说，下一步，海南省自然资源和规划厅将抓紧搭建土地二级市场交易平台，将符合法定转让条件的土地也纳入“土地超市”。

“我们将重点聚焦今年储备但尚未开工入库的项目，特别是涉及用地、用林、用海等要素保障问题的项目，尽快与‘土地超市’、项目策划生成平台深度对接，助力扩投资、稳增长。”海南省发展和改革委员会二级巡视员冯燕表示。

闲储置换

破解“项目等土地”和“土地晒太阳”共存的困境

目前，三亚首宗通过“土地超市”完成“闲储置换”的土地，现已进入地价评估阶段，预计年内达到法定动工标准。

“这块地因规划问题一直闲置在那里，给公司发展也带来了不小负担。政府能够帮助企业解决这个问题，我认为是在挽救企业，作为首家受益企业，我们非常感谢！”海南云兴康盛地产开发公司总经理何喜康说。

“用地难的问题，一方面是‘项目等土地’，政府对新增用地资源要素统筹不及时、不到位；另一方面是‘土地晒太阳’，也就是政府批而未供土地和企业闲置土地盘活利用不够，存量土地长期沉淀、盘活不力的问题。”王雪皓说，海南省自然资源和规划厅为了破解上述难题，坚持制度集成创新的理念，以贯彻落实省委“能力提升建设年”活动为契机，组织工作专班开展集中攻坚，建立了“土地超市+闲储置换”制度。

王雪皓介绍，“闲储置换”制度是指因政府原因闲置的土地（指已缴清土地价款、落实项目资金，但因国土空间规划依法修改造成闲置的土地）与“土地超市”中的政府储备土地竞价置换工作，竞得土地的单位签订“闲储置换”用地协议，助推万亩存量土地盘活及千亿产值投资落地。

“闲储置换”制度有三大特点。一是建立置换+竞价模式，实现置换公平透明。符合条件的政府原因闲置土地使用权人均可自愿参与竞拍，原则上价高者得，既保证了政府和市场主体之间的公平性，又避免了协议置换土地的廉政风险。

二是建立置换+对赌模式，促进“拿地即开工”。对实施“闲储置换”的项目，将由竞得土地的单位与政府签订土地置换协议，并签订限期开发的对赌协议，明确置换双方权利义务、违约责任、争议解决办法等。政府部门通过预审查、告知承诺、并联审批等措施，高效核发建设工程规划许可证、工程设计方案批复文件、建筑施工许可证等，帮助企业“拿地即开工”，而企业则要保证拿地后按时限开工、动工。置换+对赌模式，可以倒逼政府部门高效审批、企业高效用地，促进土地早动工、早开发、早见效。

三是建立置换+跨用途模式，助推产业结构优化。针对实践中相同用途土地置换难的问题，按照今年1月1日开始施行的《海南自由贸易港闲置土地处置若干规定》第六条等价置换的规定，“闲储置换”制度遵循等价置换的原则，允许不同的用途实施置换。涉及商品住宅用地的，必须符合国家和海南省房地产管理有关政策规定。跨用途置换模式既可以解决同用途无地可换的难题，也有助于促进产业结构转型，推动产业集聚发展。

“下一步，我们将坚持生态优先、规划引领、综合施策、系统治理，以‘闲储置换’为抓手，灵活运用有偿收回退出一批、消除政府原因动工一批、依法无偿收回一批、市场盘活利用一批‘四个一批’的处置办法，推动闲置土地分类处置到位。同时，实施‘增存挂钩’‘对赌协议’制度，落实土地使用标准和节地评价，把好地交给好的项目、好的企业。加强闲置土地监测和预警，建立闲置土地实时防控、动态监管和及时处置机制，从源头上遏制新增闲置土地。”海南省自然资源和规划厅总工程师王保汉说。

海南“土地超市”的“经营之道”插图