撰文 / 李逗
编辑 / 孙春芳
开发商房子不好卖的2022年里，“代建一哥”绿城管理的生意突然翻红了。
2022年7月中旬，位于广州白云新城的奥园云和公馆的业主们，终于等来了一个好消息。这个已经停工了数月的项目，将由绿城管理接手进行代建。根据合作协议，绿城管理将对奥园的项目进行管理输出。这意味着，这个项目将被绿城中国进行“贴牌代建”。
广州奥园云和公馆，原定于2023年8月精装修交付。但在2021年四季度，由于中国奥园突遭流动性危机，项目停工数月。如今，绿城进场来代建，这个项目才有了重新复工的可能。
相比起中国奥园这家深耕粤港澳大湾区的房企而言，很多广州本地人士对绿城并不熟悉。但在绿城的发家地杭州，绿城中国的颇有一定的知名度。
绿城中国早在2005年就开始涉足代建业务。但当时的代建业务还只是个边缘业务，没几个房企大佬看得上眼。绿城中国在这条赛道上，缓慢发展了许多年。2010年，绿城管理正式成为绿城的轻资产板块，随后陆续进入商业代建。十年过后，2020年，绿城管理在香港上市，成为国内“代建第一股”。但直到2021年下半年开始，代建行业才真正迎来爆发期。
“现在接单不是问题，而是处理订单的能力。”今年业绩会上，绿城管理首席执行官李军很直白的讲道。眼下，相比很多动辄降薪减员的规模房企来说，绿城管理倒成了过得相对舒心的企业。今年上半年，绿城管理实现收入12.59亿元，同比增长16.4%；归属于股东的净利润3.6亿元，同比增长33.4%。
代建业务的繁荣，给“代建一哥”带来机遇的同时，也带来了更多挑战。如今，已经有超过40家房企涌入了这条赛道，万科、碧桂园、旭辉等房企纷纷宣布，要在代建领域大干一场。群雄环伺之际，“代建一哥”的压力并不小。
在不良资产中捡漏
宣布合作不到半个月，绿城的项目组成员进驻到了奥园云和公馆工地。按绿城方面的测算，这个项目只需8.1亿元资金就可盘活。而在众多不良资产的业务池中，这已经算得上是一个优质项目了。
2020年5月，奥园以超22亿元的总价摘得该地块，折合楼面价约19067元/平方米，溢价率20.87%，这个项目此前披露的销售均价约为3万元/平方米。
在这次合作之前，绿城和奥园的合作并不多。成立27年以来，绿城中国鲜少涉足粤港澳大湾区市场。绿城管理官网显示，绿城在广州有3个投资项目，在广东省有8个合作开发项目。
然而，这仅仅是个开始，除了广州项目外，“代建一哥”绿城管理还计划参与到奥园更多地产项目的复工复产和城市更新的业务中。2022年8月31日，中国奥园与绿城再一次宣布合作，计划在西安、重庆等地的项目中开展代建等深度合作。
在“保交楼”大旗之下，房地产代建行业正迎来一次发展机遇。很多涉房类的不良资产，都在期待着引入代建服务方来盘活项目，而这给了“代建一哥”绿城管理开拓市场的好时机。
自2021年下半年以来，由于涉险房企自身的品牌受损，团队不稳定，项目卖不动等情况，很多企业只能尝试找代建方合作。接手不良资产业务，也成为了绿城中国业务扩张的延续。例如，恒大江阴项目爆雷后，由中粮信托承接股权，绿城管理提供代建；广西柳州官塘是破产重整类项目，绿城管理在后端介入，承接保交付和保交楼的任务。
绿城管理把未来的收入增长寄托于资方代建。所谓资方代建，是指金融机构们在以股债等方式接手项目后，由于缺乏相关开发能力，转而选择专业代建机构们合作，以获取开发、管理和品牌输出等系列服务。
“代建市场正迎来逆周期的业务爆发，很多托底拿地的地方平台公司、主导保障性住房建设的地方政府，以及接管保交楼工作的 AMC，都需要代建公司帮它们操盘盖房，为纾困类项目提供代建服务将是未来2~3年的市场机会。”绿城管理层表示。
绿城管理的半年报显示，上半年绿城新拓代建费同比增长26.1%，新拓项目平均收费从去年同期的267元/平增至307元/平。主要原因是，2021年四季度绿城开始拓展金融机构客户，导致收费较以往有所提升。
财报透露，上半年金融机构委托代建项目总建面占比7.9%，平均收费529元/平。对比政府代建和商业代建来说，资方代建的收费要高很多。中信证券首席分析师竺劲表示：“商业代建的管理费用约为总销售额的3%-6%。而政府代建的管理费收入不和销售金额挂钩，管理费用约为总投资额的2.5%-5%，对应到每平方米约为100元-150元。”
不过，虽然资方代建的费率最高，但在绿城管理现有的营收结构中占比还很少。2022年上半年，商业代建、政府代建和包含资方代建在内的其他业务的营收占比分别为60.73%、30.30%、8.94%。
三大代建业务中，政府代建增速最高，高达73.51%，不过在整个营收池里仅占了30%。绿城管理层认为，未来由政府主导的保障类租赁住房建设占比将持续提升。收入贡献最大的还是商业代建。上半年，绿城管理商业代建收入为7.65亿元，占比为60.8%。不过，受销售市场影响，这部分收入同比有所下滑。
绿城管理最看重的资方代建，只占了整个营收池不到10%。目前，绿城管理正在加快资方代建订单的转化过程，并表示，未来希望将资方代建贡献收入占比提升至20%左右。
“卷”不动拿地，“卷”代建
无论是“宋卫平时代”还是“张亚东时代”，绿城的代建业务一直被寄予厚望。
作为国内“代建一哥”，绿城的代建业务最早开始于2005年，彼时，绿城获得杭州政府城中村改造安置房项目，这也是绿城首个代建项目。2008年，宋卫平首提“绿城代建”模式，进行品牌输出、管理输出。
宋卫平后来回忆说：“没钱买地才想出（代建）这个办法来，这都是逼出来的。”他将代建比作“无本生意”，“有的时候回过头来看，我们就靠那么点钱把企业做到这么大的规模，现在干脆去做无本生意算了，去做‘长工’。如果做到1000亿元，绿城中国账面上的收益应该有20亿元左右。”
当时的绿城中国，还面临着高负债下的资金链困境。如今，绿城中国已经逐步走出高负债的阴影，但对很多房企来说，它们的困境也同当年的绿城中国如出一辙，拿地变得越来越难了。
拿地难度越来越大后，涌入代建业务的房企也开始越来越多，其中不乏头部房企。即使是万科也开始重新重视代建业务。万科虽然早已涉足代建，但并未有太大发展，直到2022年初才对外回应称“公司将陆续在不同城市开展代建业务”。今年3月，万科成立了“深圳市安居建业投资运营有限公司”开拓代建业务。
“宇宙房企”碧桂园也在2022年初已加大了代建代管业务布局，组建了专业的操盘团队，不久前的8月18日，碧桂园总裁莫斌在投资者电话会议中曾透露，已经接到了一些政府订单，河南省政府希望在政府投资平台完成对问题项目的收购和债务清理后，由碧桂园代管代建代销。
莫斌介绍：“地方政府需要一些专业的地产公司来保出险企业、出险项目的交楼，碧桂园也与很多地方政府达成了一致，以代管代建代销模式积极承接政府的保交楼任务。”
其他房企也有动作。金地集团开发管理公司副总经理王英臣在近期一次讲话中表示：“轻资产正当其时，代建是良好出路”；世茂管理在2021年9月14日提出，将专注于搭建专业化代建平台，以项目管理为切入点，输出品牌及管理标准。
2021年才首次接手代建项目的旭辉，2022年似乎意图在这个赛道上提速。7月26日，旭辉宣布重大组织架构调整，除了地产平台、商业平台、职能平台，还单独设立了一个代建平台。
旭辉建管董事长陈东彪算了一笔帐：代建行业从2010年~2020年行业刚刚起步时，每年都有20%以上的增长，预计2021年到2025年每年还会有23%的复合增长，到了2025年，整个市场会有2亿平方米的代建面积，有300亿元的收入，“这是一个非常巨大的市场。”
就连出险房企也盯上了这块蛋糕。它们寄希望于通过代建获得营收，缓解紧张的资金压力。据观点指数统计，截止2022年7月末，布局代建业务的地产集团超过40家。
不过，众多参与者的入局，也让代建行业的竞争格局愈发激烈。以往，一个项目只有两三家代建公司去投标，现在则会有八九家代建公司来抢。对于企业来说，想要分得一块代建蛋糕，变得难度更大了。
“代建老大哥”也同样面临新拓业务乏力的局面。从合约建筑面积的角度来看，绿城管理的增速出现了停滞。绿城管理上半年合约面积为0.94亿平米，新拓代建项目总建面0.13亿平，同比仅增长9.9%，较2021年的21.9%明显下滑。
代建也有坑
相比开发业务来说，代建业务有着“成本小、利润高、需求大”的优点，但也并非没有风险。
早在绿城管理的成立仪式上，时任绿城集团常务副董事长兼总经理寿柏年曾坦言：“这对于任何一家地产商来说，都不是一条好走的路。100个项目中只要有一两个项目做不好，大家就会对绿城产品服务质量增加质疑。这是我们碰到的最大的困惑。”
绿城代建协议中规定，绿城管理允许商业项目拥有人使用“绿城”品牌以作营销用途。绿城鼓励商业项目拥有人使用“绿城”品牌作为由绿城管理代建项目进行营销，“绿城”品牌让小房企也能享受溢价。
对于代建企业而言，很多购房人都是冲着代建企业的品牌买了房。但一旦出现工程停工、质量问题时，业主才会发现，绿城只是个面子，里子还是原来的房企，这无疑对绿城的品牌杀伤力极强。
随着去年下半年以来出险房企增多，代建的风险也随之增加。代建企业在选择合作项目时，也不得不变得更加谨慎。中原建业董事长胡葆森曾表示：“因为中小地产商生存环境越来越差，会不会殃及到代建项目，这是我们选择项目时候一个很重要的条件。”
如果委托方资金出问题，代建方也会受到牵连。在地产圈，因为业主方资金链断裂、工程烂尾，代建方拿不到代建费的案例并不少见。
以绿城管理来说，据媒体不完全统计，有超过6个项目的合作方因而资金链断裂、工程烂尾致使绿城的代建费无法回收。最近一次的案例是，今年6月，绿城在河北的代建项目合作双方便曾陷入纠纷。
一位房企投拓人士透露：“代建业务的交易并不简单，很多有代建需求的企业，真正要解决的其实是资金问题。因此，这往往需要代建公司能够帮忙融资找钱，甚至由关联企业提供贷款。”
“名义上是找代建，其实很多出险房企和出险项目就是想找个能出钱的。”一位房企前战略管理部门人士说。
